案件名 2002/11/27 配信
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自分の名前を使わずに家を買う方法
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患者名 ハンドルなし 担当医 修行僧☆空怪・Yellow・mica 先生
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●患者問診より●
自分の名前を使わずに家を買う方法は。
不動産を登記する場合には買い主の住民票が必要になりますが、税金対
策（脱税とも言う）など、何らかの理由で一戸建てやマンションを自分
の名義以外で購入したい場合、どうすればいいのでしょうか。
私もいくつかの方法を考えているのですが、決めかねています。
1.登記しないままにしておく
三菱地所のような大手から買って、権利証を保管しておけば、第三者に
売られる事は無いと思います。
利点は、登録免許税が要らないことと簡単なことです。
問題点は、大手の不動産屋しか選べないことと、万一の二重売買です。
2.他人の住民票で登記する
関係ない人の住民票を請求し、提出します。
利点は、中小の不動産屋や個人売主から買っても二重売買の心配が無い
ことと、簡単なことです。
問題点は、その人が不動産の存在を知ったときに、自分の物だと主張さ
れる可能性があることです。
3.住民票を偽造する
一番確実な方法だと思いますが、市町村によって偽造しやすさに差が有
りますし、高度な技術が必要です。
まあ買主の住民票が偽造でも損する人はいないので、厳しくチェックさ
れることはないと思いますが、もし住基ネットに繋がれたら発覚してし
まいます。でも住基ネットってここまで管轄するのでしょうか。その辺
どうなんでしょうか。
4.他人の戸籍を買う
ホームレスに持ちかけて50万円程度で戸籍を丸ごと買い、住民票を取得
します。問題点は、その人が死亡したり、再出発した場合の処理と、少
し資金が要ることです。
5.会社を作って登記する
利点は、会社名で登記すれば住民票が要らないことです。
問題点は、会社を設立する際に印鑑証明が必要なことです。
なお、他人名義の場合の固定資産税の請求ですが土地補充課税台帳（市
町村によって呼び名が違う）に登録すれば事実上の所有者に請求が行く
のでその点は問題ありません。
このうちのどれが最適な方法でしょうか。
それとも、もっと良い方法がありますでしょうか。
●担当医所見● 修行僧☆空怪 先生
クリニックの回答方法のパターンとしては愚案ですが、ひとつのケース
としてご参考頂ければ幸いです。
>税金対策（脱税とも言う）など、何らかの理由で一戸建てやマンション
>を自分の名義以外で購入したい場合、どうすればいいのでしょうか。
>私もいくつかの方法を考えているのですが、決めかねています。
名義が誰であっても固定資産税から逃れることは出来ません。
目的が脱税であれば、不動産購入は得策ではありません。
>1.登記しないままにしておく
よく意味が判りませんが、売買契約が成立しないと権利証の授受は無い
はずです。
不動産売買が成立した場合は届出の義務があると思うのですが。もちろ
ん義務を怠れば罰則があると思いますからこの方法は不適切です。
>2.他人の住民票で登記する
はい。実際にはリスクが大きすぎて無理ですね。
それに信用できる相手でも固定資産税まで名義人に支払わせる事になり
ます。また、土地補充課税台帳にご本人の名前が出れば匿名取得の意味
がありませんから、本題の意図から外れます。
>3.住民票を偽造する
無理です。不動産を買うと固定資産台帳に登録されますから、偽造した
住民票では登記できません。仮に出来たとしても売却する時に困るので
はないでしょうか。
>4.他人の戸籍を買う
非現実的です。戸籍を買うというのはやくざな方法ですから、高額な投
資に利用する手段には適さないと思います。
他にも問題は多くありますがここでは割愛します。
>5.会社を作って登記する
これが一番良い方法だと思います。例え代表者の名前がご本人であって
も、会社の資産と個人資産は分離されます。また、ご本人が代表者であ
る必要もないので、単なる取締役でも良いでしょうし、信用できる方を
取締役に据えてご本人は過半数の筆頭株主になれば、商業登記簿にも名
前は出ません。但し、やはり課税から逃れる事は不可能です。
蛇足ですが上記以外の方法も解説しておきます。
目的が不動産取得ではなく、不動産を利用した脱税であれば、
1.取得税は不動産屋名義であれば個人購入よりも安くする方法がありま
す。
2.法人名義での取得直後に、個人でも法人でも良いですから代物弁済予
約付きの抵当権を設定して2/3〜1/2程度の金額で数ヶ月後に抵当流れ
とします。
3.最初に不動産を取得した法人は、不動産の売却損により、支払い済み
の取得税に見合うだけでの損金計上が可能です。
4.所有権移転した抵当権者の個人、又は法人の取得税は正価よりも格安
になります。しかし固定資産税は役所の規定価（路線価額）となりま
すから、安く買っても高く買っても税額は差ほど変わりません。
この方法では資産価値を変動させることは不可能ですが不動産の購入
所得を明らかにしても損金計上による実質支払い税額を抑える事が出
来るだけです。
また不動産名義を隠す事が目的であれば外国法人を日本に支店登記（事
実上は日本法人の本店登記）させれば、前述の株主−取締役の図式を応
用すれば名前は出ません。
最後に常識的なことですが、不動産は登記の必要があります。登記しな
ければ役所が徴税出来ないからです。留保という方法もありますが、こ
の場合は複雑な手続きが必要で、とても匿名では無理です。
登記をすれば取得税を取られます。そして売買価格に関わらず固定資産
税も取られます。これらには名義が誰であるかは関係ありません。
滞納すると不動産は差し押さえされます。
従って脱税は大変困難です。
●担当医所見● Yellow 先生
将来的に家を自己の所有物として、使用していく、もしくは所有してい
く場合には、脱税することは極めて難しいのが現状です。
ただし転売を目的とする場合は、自己破産寸前に人の名義を借りること
で、その実行が可能となります。（不動産取得税に限る）
また不動産取得税については、交渉により、延滞金をつけずに、長期で
支払うということを実現している人もいます。これについては、法的な
根拠は全くなく、あくまで役所の担当者との交渉です。
実際私の目の前で行われていることです。自己破産寸前ということを書
きましたが果たして合法なのかどうか、債権者に差し押さえられるかど
うかは、ケースバイケースだと思います・・・。
自己破産寸前と言っても、例えばサラ金の返済が延滞がざらで恐らくあ
と数ヶ月で自己破産しそうな人に対して一時的（1〜2ヶ月程度）の間だ
け所有権を移転する等その程度の短期の場合です。
●担当医所見● mica 先生
>ただし転売を目的とする場合は、自己破産寸前に人の名義を借りること
>で、その実行が可能となります。（不動産取得税に限る）
>実際私の目の前で行われていることです。自己破産寸前ということを書
>きましたが果たして合法なのかどうか、債権者に差し押さえられるかど
>うかは、ケースバイケースだと思います・・・。
>自己破産寸前と言っても、例えばサラ金の返済が延滞がざらで恐らくあ
>と数ヶ月で自己破産しそうな人に対して一時的（1〜2ヶ月程度）の間だ
>け所有権を移転する等その程度の短期の場合です。
税金のがれでこういった手を使えるかは聞いた事がありませんがよく多
重債務などによる「住宅の差し押さえ逃れ」で名義を借りるという方法
があります。
まず善意の第三者A君（破産寸前でなくてももちろん可）からその住宅を
担保に、みあった金額を借りてる事にします。（例えば3000万円）この
借金を理由に自宅にＡ君の根抵当権の仮登録を設定します。この設定手
続はは素人ではまずできないので司法書士などに依頼する事になります
が、手数料など、だいたい10万円位かかります。
こうすれば貴方が破産した場合でも債務者は競売できません。
今回はこれの全く逆ですので、住宅を自己破産寸前のＡ君名義にしそれ
に貴方の根抵当権を設定という形になります。そうすればたとえA君が税
を滞納したり、最悪破産しても債権者は競売できなくなります。
A君が「俺の家だ」と言い出す危険を回避するには
・根抵当権の抹消書類
・委任状＋実印＋印鑑証明
・A君名の3000万円の領収書
（根抵当権をつけた理由＝A君からの借金がチャラになったという証明）
・その物件（仮登記の）権利書
が必要になります。
4点のうちひとつでも欠けると法的にＡ君のものとみなされる可能性もあ
ります。
が、給与所得者再生手続が地裁で適用されにくい多重債務で破産寸前の
中小企業勤務の方には司法書士手数料10万円程＋登記料数千円で自宅を
差押さえから守れる有効な方法としてかなり利用されている方法です。
●担当医所見● 修行僧☆空怪 先生
>A君が「俺の家だ」と言い出す危険を回避するには
>・根抵当権の抹消書類
>・委任状＋実印＋印鑑証明
余談ですが、委任状には有効期間（委任期間）の明記が必要で、その期
間を過ぎれば無効となります。
また、期間未記載の場合は無期限と解釈されますので、日付の新しい委
任状を作った場合には、旧委任状は無効で新委任状が有効となります。
（法的な無期限の解釈は半永久という意味ではなく、明日にでも無効化
できるという意味です）つまり、本件に限らず、委任状を取る場合には
委任期間の明記がなければ当てにはならないという事です。
知らなかった人は必ず覚えておきましょう。
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