案件名 2003/04/24 配信
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競売物件
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患者名 ハンドルなし 担当医 Yellow 先生 なかじー 先生
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●患者問診より●
最近競売というものに興味を抱き是非購入してみたいと思っているので
すが（住宅を購入して数年後に壊して立て替えると言う感じ）競売とは
御存知のように、貸したお金を貸して返してもらえない人が、お金を貸
す際に借りた人の不動産に付けていた抵当権や、借りた人を相手にして
取得した判決などを使って、その人の不動産を裁判所で売っている・・
と言うことは比較的安く購入できるメリットの有る反面、居住者が出て
行ってくれないなどトラブルも多いと聞きます。
聞いたところによれば不動産屋も競売物件を買ってリフォームして中古
で売るとかうまく購入できれば凄く美味しいのではと思いました。
そこでクリニックの先生方に競売で住宅を購入する際の注意事項と激裏
的な対処法が在れば処方して頂きたいのですが宜しくお願いします 。
●担当医所見● Yellow 先生
競売物件は千差万別で一概にこうだということは言えません。
注意事項を書いたとこでそれが当てはまるかどうかは分かりませんし。
例えば、
・○クザ屋さんがからんでいる
・敷地内に別の人の権利物が存在する
・裁判所の調査がいい加減で、様々な権利関係があとから分かる
・中が見れないで買ってみたらぼろぼろ
などなど、こんなことは日常茶飯事です。
こういった物件に当たらずに、もしくは当たっても切り抜けられるノウ
ハウがなければ、競売物件を素人さんが手を出すのは非常に危険だと思
われます。
裁判所の資料がいい加減だったり、そこに見えない人間関係や権利関係
があったりすることは、到底現地へ行き、確認しないことには、分から
ないことだらけです。
結局うまく購入するには、専門家に相談してもらった方が良いというの
がYellowの見解です。
そんな中で、競売でのメリットを享受するには、競売を代行してくれる
不動産屋さんがいます。そこへ行って、しかるべき代行料を支払って購
入すれば、自分でも納得の価格で購入できますし、裏がないかどうかも
調べてくれますので、安心ではないでしょうか？
不動産関係は金額がでかいだけに、詐欺の温床でもありますので、手を
出される際には充分注意することを御薦めします。
●担当医所見● なかじー 先生
競売については、かなり古い認識が多いので、少々つっこみ。
>例えば、
>・○クザ屋さんがからんでいる
こういった方々はお金が目的なんで、何の面倒もありません。対象物件
の平米数から、強制執行の際の諸費用（年々下がる傾向）を割り出して
その金額を上限として、彼らと交渉すれば言いだけの話です。
当然のことながら、ややこしい人が入っていると最低競売価格も下がっ
てます。
あと、こういった人々にとって、「敗北」とは、強制執行までいくこと
です。なんてったって一銭ももらえないんだから。一番ややこしいのは
その物件に「思い入れ」とか持っている普通の人です。
>・敷地内に別の人の権利物が存在する
物件数の極端に少ない地方以外、特に東京地裁管内ではそんなことあま
りないです。
>・裁判所の調査がいい加減で、様々な権利関係があとから分かる
これも、物件数の極端に少ない地方の話です。ちょっと不良話の聞きす
ぎかな。催告以降発生する権利関係なんぞ、まったく無視されてます。
>・中が見れないで買ってみたらぼろぼろ
これはよく聞きます。ただし、今は、競売物件ってネットで見れるんで
すよ。（東京地裁と八王子支部のみ）きちんと事前調査すれば、おおま
かなところはわかるんです。
>こういった物件に当たらずに、もしくは当たっても切り抜けられるノウ
>ハウがなければ、競売物件を素人さんが手を出すのは非常に危険だと思
>われます。
まったく根拠のない話です。
今、競売物件を購入する際に問題になるのは
1.競売参加者の増大で、競落価格が高騰し、競売物件として「うまみ」
がなくなっていること。
2.「取り下げ」の増加で、無駄足が多くなること
これは、つまり、競売にかかった物件が入札期間内に、最低価格を債務
者が用意すれば、競売を免れるということです。
せっかく目をつけた物件があって、費用を使って調査をしても、「取り
下げ」になると、買えない、ということです。特に東京23区内の一戸建
ては時期によっては「取り下げ率」が50パーセントを超えることが多い
です。
>そんな中で、競売でのメリットを享受するには、競売を代行してくれる
>不動産屋さんがいます。そこへ行って、しかるべき代行料を支払って購
>入すれば、自分でも納得の価格で購入できますし、裏がないかどうかも
>調べてくれますので、安心ではないでしょうか。
こちらの方が要注意です。最近「競売物件扱います」っところ多いですが
ほとんどがにわか業者です。
>不動産関係は金額がでかいだけに、詐欺の温床でもありますので、手を
>出される際には充分注意することを御薦めします。
その通りですね。
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