案件名                                           2003/09/27 配信
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    相続税を安くしたい
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    患者名   ハンドルなし     担当医   Yellow 先生  一発回答 先生
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    ●患者問診より●

    今日は、私の3兄弟の事でご相談させてください。
    私たちは、若いとき（40年くらい前）に親を亡くした時に、小さいなが
    らも土地の相続を均等に受けました。
    場所は2カ所あり、Ａ地所は路線価で約9000万です。B地所は路線価で約
    6000万です。これを均等に1/3つづ所有しております。つまり、一人あた
    り5000万円分の土地になるわけです。

    これを、各人で調整/整理することになりました。
    長男はA地所すべて、次男はB地所のすべて、三男は現金を貰うことにし
    ました。現在、長男はＡ地所に住民票があり住んでおります。
    次男、三男は、それぞれ別の所に住んでおり住民票は別にあります。
    3人とも、兄弟間の損得でもめたくないと考えております。
    できるだけ現金を動かさず、借金も行わずしかも税金はできるだけ、払
    いたくないっと考えております。

    現在の構想ですが、路線評価以下での売買は難しいと聞いているので、
    まずは、上記に書いた路線価で精算したいと考えております。

    1.長男と次男はお互いの持ち分を交換します。
      土地を交換したあと、路線価差額1000万を次男に渡します。

    2.長男は三男に土地代として、3000万を渡します。

    3.次男は三男に土地代として、2000万を渡します。
      （内1000万は長男から来たお金）

    整理すると、長男は4000万を出し次男は1000万を出し三男は5000万（長
    男から3000万/次男から2000万）を手にすることになります。

    一応上記のように、とりあえずではありますが兄弟間では話がついてお
    ります。

    そこでお聞きしたいのですが、いかに税金などを安くするかです。
    特に三男が土地の売却益で5000万も手に入れるととてつもない税金がか
    るのが心配です5000万を手にしても、20％以上税金でもって行かれては、
    不公平になってしまいます。
    また、この5000万は、兄弟間を分割で支払うため、税金を一時で払う原
    資もありません。

    どうのような方法が有るか判らないのですが、素人考えで想像する方法
    として以下のような物が有りますが教えてください。

    1.毎年、土地名義を少しづつ（例えば1坪）名義変更（売買）して、一
      時所得を少なくする。
      このとき手続き費用も当然かかりますよねぇ。費用は不明ですが、30
      坪で30年必要で、30回の登記が必要になった場合の費用と税金の差額
      など、何か良い方法が有れば教えてください。

    2.確か居住していた土地建物の売却には軽減処置、免税、が有ったと思
      うのですが、これが可能な場合、住民票だけを移して、居住していた
      ことになるのか、どの程度の期間、住民票を移して有れば良いのか。

    3.2.が可能な場合、土地が2カ所に分かれているので、順番に2回行う必
      要が有るのか。

    4.何かもっと良い方法は有りませんでしょうか。
      兄弟間の支払いはともかく、できるだけ税金を含めて他人にお金を払
      いたくない。

    5.長男／次男間で交換する土地＋現金の内、同一年度内にその1000万円
      を三男に土地購入で渡した場合、その、1000万に対して税金はかから
      ないですよね。。

    6.長男／次男間で土地交換するときにも、何か良い助言が有れば教えて
      ください。

    7.長男が代金を分割で払う場合でも、三男には1度に税金がかかるのでし
      ょうか。

    8.この様な裏的な事は、激裏クリニックの他に、少々相談料がかかって
      も何処（司法書士、会計事務所、税務署、区の無料税金相談等・・）
      に相談しに行けば良いのでしょうか。

    長くなりましたが、宜しくいお願いいたします。



    ●担当医所見●     Yellow  先生

    このような「裏系」の相談を受けてくれる方はそうそういません。
    いたとしても信用してよいかどうか十分確認して下さい。
    そういう方は知り合いを通じて、紹介してもらうにこしたことはありま
    せん。

    売買は路線価と言われましたが、不動産業界では実勢価格の7割を目安と
    しておりますので、計算してみて下さい。
    時価の5割を切ると税務署の調査が入りやすいようです。

    端的に言えば、三男の持ち分を出来る限り安い価格で長男と次男に売却
    し、裏でお金を精算するという形が一番簡単で妥当かと思われます。


    ●担当医所見●     一発回答  先生

    信託銀行に取引があれば行員は的確なアドバイスをくれます。
    また、税理士に相談するのも良いでしょう。大手であれば節税のアドバ
    イスはしてくれます。間違っても役所の無料相談は行かないように。

    さて激裏情報的回答ですが、簡単です。
    三男は売買と考えずに金銭消費貸借として考えればクリアです。
    土地を担保にして長男と次男から金を借りる。契約内容に譲渡担保特約
    を記載して、借金を半年以上返済せずに放置すれば土地の名義も変えら
    れます。これで三男に税金は掛からずに現金が入ります。

    ポイントとしては金銭消費貸借契約書に従って仮登記を済ませることと
    契約書自体を公正証書にすることです。貸借関係を公にすることで税務
    署員もその事実を認めざるを得なくなります。

    また、長男と次男の換地は等価と言う事にしても問題ないですよ。路線
    価格とか何とかは他人間の売買による話であって、身内の換地について
    は税務署も黙認です。但し、登記書類には換地の旨を記載して下さい。