案件名                                           2004/02/12 配信
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    不動産の値引き
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    患者名   ハンドルなし    担当医   激裏・くっきー・Yellow  先生
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    ●患者問診より●

    初めて相談いたします。
    今年中をめどに、一戸建てを購入したいと思っております。そこで不動
    産関係のプロの方、あるいはその知識のある方におたずねします。
    ちまたでは新築一戸建てでも300万円近く値切れた人もいれば、ビタ一文
    値引きされなかった人もいるなど、色々な体験談を聞きます。出来れば
    諸費用分位は値切りたいと思うのですが、可能でしょうか（200万位）
    また、交渉の裏技や、物件チェックの秘訣があれば教えて下さい。
    ねらいをつけている物件は、

    1.都心から電車で約30〜1時間弱くらいの新興住宅地
    2.土地が約60坪、ミ○イのリハウス物件
    3.土地、建物価格で2800万円前後
    4.平成15年より開発、販売の土地

    以上です。よろしくお願いします。 



    ●担当医所見●     激裏   先生

    場面は限られますが、以下の方法などもございます。

    家の購入価格を数万円割引する方法
    株主優待を使った方法です。

    ミサワホーム北日本：優待内容

    建物本体価格4％引き
    1/14時の終値:125円
    権利確定月:3月、9月

    旭ホームズ：優待内容

    建物本体価格3％引き（関東首都圏のみ）
    1/14時の終値:58円
    権利確定月:3月

    ようするにミサワホーム北日本で500万円の家を購入する場合、まず125
    円で1000株、125,000円分買います。そして権利落ち日まで保有します。
    そうすれば株主優待を受ける事が出来るので500万の4％、つまり20万円
    の割引になります。
    たとえ株価が下がっても倒産しない限りは何の損も無い事になります。
    そして株価が上がればその分も儲けになります。 



    ●担当医所見●     くっきー  先生

    まず、新築分譲＆売主の場合、値引きは、販売開始からしばらくの間は
    まず無理だと思われます。理由は、販売を開始したばかりでは、値引き
    を要求しない買主はまだまだいると、売主である販売業者は考えるのが
    通常だからです。「価格なんとかなりませんか。」と相談する買主に対
    し、「無理ですねー」と即答されて、交渉の余地がなさそうなときは、
    その時期にあたると思われます。
    販売開始から、ある程度の期間が経過すれば、値引き交渉の余地が出て
    きます。要は、売れ行きが芳しくない場合です。

    そういった場合は、何ヶ月も同じ分譲の折込広告が入っていますし、こ
    ちらが交渉するまでもなく、「値下げしました」っていう内容の広告に
    なっている場合もあるので、そういう物件はねらい目です。
    また、売れ残り物件は、「値下げ」を公けにせずに、買主が交渉してき
    た場合だけ応じるといった場合もありますので、数百万単位の値引きは
    そういう物件に有効かと思います。「残り1棟」といううたい文句のもの
    は、売主にしてみれば、早く完売させたいのが実情ですから・・・。

    ただその際、値引きに売主が応じてくれたら、その値引きを他に漏らさ
    ないという念書はほとんどの場合、書くことになります。同じ新築分譲
    や新築マンションを、定価で購入された方に「うちは、こんなに安くし
    てもらった」と話されれば、やはり定価で購入したかたは、いくら安く
    買った人の物件が売れ残りであっても、あまり良い気持ちはしないでし
    ょうから・・・。
    ただ、値引き額は、会社内で物件につきそれぞれ、上限がきめられてい
    ますので、無限ではありません。

    また、不動産業者が売主でなく、中古の仲介の場合、売主は一般の人で
    すから、物件を売り出したばかりだから、値引きはできないとかいうの
    はありません。気に入った物件があれば、自分の希望価格で、「買付証
    明書」を書くだけです。（要は指値）これをその中古物件の持ち主であ
    る売主さんが納得すれば、自分の希望価格で購入できますし、「そんな
    に安いんじゃぁ応じられない」と売主に思われれば、その購入は話しが
    流れます。一応の目安としては、不動産を手放したい人の多数が、その
    物件に対してローンの抵当がついているのが現状で、売却を希望の方は
    まず、ローンの残債が残らないようにというのが一番の希望のことが多
    いですので売主のローンの残債が残るくらいの値引きは無理でしょう。
    また、にっちもさっちもいかない。
    このままでは差し押さえられるっていう売主さんもたまにいらっしゃる
    ので、そういう方の物件は、かなりたたけると思います。

    なお、新築物件は建物完成から1年が経過すると、新築とはうたえなくな
    るので、「築後未入居」物件となります。こういうものはめったにでま
    せんが、もし見つかれば、価格交渉は、業者もかなり話しに応じてくれ
    ます。

    中古の仲介物件で戸建を探す場合、売主側の業者は、基本的に、売主の
    味方なので、売主と直接専任媒介を結んでいる業者に、買主（本人）も
    担当してもらうよりも、他の業者に行って、買主（本人）側で尽力して
    もらうか、売主担当業者にあえて直接いき、営業マンとよいコミュニケ
    ーションをとり、いろいろ売主情報をもらうか、悩むところだと思うの
    ですが、手数料はどこに払っても買主は同じなのですから、じっくり吟
    味して、どちらにするか決めたほうがいいでしょう。



    ●担当医所見●     Yellow  先生

    あまり激裏的な情報ではありませんし、確実ではありませんが。
    三井不動産販売株式会社については社風が分かっていませんので、下記
    有効か分かりませんが、一般的に決算期末には、業績確定のために値引
    額が大きいということが言えると思います。（不動産に限らず）

    住宅販売会社でも決算期末にはかなり大きな値引きの権限が与えられる
    という話を、住友林業と積水の取締役クラスに聞いたことがあります。
    三井不動産販売株式会社については、3月期末ですので、チャレンジして
    みてはいかがでしょうか。