案件名                                           2004/11/20 配信
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    競売物件を確実に落札したい
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    患者名   ハンドルなし      担当医   なかじー  先生
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    ●患者問診より●

    相談です。
    事情（名義貸しと連帯保証）あって、昨年自己破産の申立てをして、抵
    当物件以外は破産管財人への払込も終わり、あとは免責決定を待つだけ
    となりました。

    自分の借入分で抵当権を設定している物件があり、8月に競売決定がきま
    した。9月下旬に不動産鑑定士を伴い、裁判所から調査にきました。
    約3ヶ月後には告示して入札、その1ヶ月後に開札とききました。

    自分の身内（妻、母等）に落札してもらおうと思っています。
    その事は、調査に来た裁判所の者にも話して、「それが1番いいですね」
    との事でした。

    確実に落札できる方法があれば教えてください。
    また入札者がいるのかどうかわかる方法はないのか、わかれば教えてく
    ださい。
    また、登記は裁判所の方で職権でするそうですが、税金はどのように課
    税されるでしょうか。



    ●担当医所見●     なかじー  先生

    競売にかかった物件について、確実に落とすためには、債権者には「取
    下」をしてもらい、任意売却にて、売ってもらうのが妥当でしょう。
    もちろん、問題となるのは、債権者が納得するかどうかですが。

    それぞれの案件で事情は違いますが、通常、競売手続き開始から売却ま
    で、時間はかかりますし、費用はかさみますし、優良物件ならともかく
    売れる保障がない為、債権者側も早めに、少しでもコストを減らし、少
    しでも高く売却することができる「任意売却」は、悪い話ではありませ
    ん。

    また、相談者は自己破産するわけですから、ご本人がお金を用意するな
    んてことはできませんので、うまい場面を作る必要もあります。
    たとえば、「自己破産したとはいえ、家までとられるのはあまりに不憫
    だと思った奥様のお父さんが、お金を出してくれて、お父さんが家を買
    い取る」とか、債権者が納得するアングルは必要です。

    いずれにしても、債権者側とうまく交渉することが必要です。
    タイミングとしては、最低競落価格が決まった時点から、交渉をするの
    がよいでしょう。

    上記の任意売却では、通常に課税されます。