案件名                                           2005/08/11 配信
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    賃貸マンションの解約時の保証金について
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    患者名   ハンドルなし      担当医   mica  先生
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    ●患者問診より●

    賃貸マンションの解約時の保証金について、ご相談させていただきたく
    メールいたしました。

    詳細としては、まず平成9年3月に保証金30万円（解約引き25万円）、家
    賃55,000円で賃貸借契約を結びました。
    そして7月30日に賃貸物権を明渡す約束（未払い賃料2ヶ月を払う約束）
    をしているのですが、解約引き25万円というのが、やはり少々納得いき
    ません。

    8年居住していたことから、畳の傷みや壁紙の張替えは、通常家主負担だ
    という事を知人から聞きました。
    そうすると、自分の過失で開けてしまったこぶし大の壁の損傷1ヶ所は自
    己負担だとしても、他は家主負担ではないのかと考えてしまいます。
    なのに、25万円も引かれるのはどうにも。貧乏人にはやはり大金です。

    管理会社にその旨を尋ねてみると、保証金は関西では礼金的な意味合い
    も持つと言われ、こういう事を聞かれるヒトはいないと言われました。

    契約締結時は、まだ自分の思慮も浅く（今もそうですが）、保証金につ
    いては未払い賃料や過失に基づく損傷を保証するものだと勝手に思って
    おりました。

    最近、判例で「解約引きの特約は無効」という判決が出たと聞きました
    が、消費者契約法に基づくものであるという事なら、私のケースは当て
    はまらないという事になるのでしょうか。

    当てはまらないとして、「当該保証金の意味を私は勘違いしていた。保
    証金という名前からして、何を保証しているのか明らかにしたい。礼金
    的意味合いならば、契約締結時に宅建主任者が詳しく説明すべきだが、
    説明を受けてない。（契約時の会話の証拠は有りませんが）」と主張し
    裁判で勝つ可能性はあるのでしょうか。

    また、契約締結時に私が法学部の大学生であったことは不利にはたらく
    のでしょうか。

    どうぞ先生方の良き知恵をお願い致します。



    ●担当医所見●     mica  先生

    >管理会社にその旨を尋ねてみると、保証金は関西では礼金的な意味合い
    >も持つと言われ、こういった事を聞かれるヒトはいないと言われました。

    関西では敷引が一般的であり、特に消費者契約法施行以前のものであり
    暴利でないものには敷引を認める、借り主に不利な判決がでているよう
    です。

     http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/z_genzyou/newpage210.htm
     http://www.kansai.ne.jp/tomatohm/z_trouble/new_page_10.htm


    >最近、判例で「解約引きの特約は無効」という判決が出たと聞きました
    >が、消費者契約法に基づくものであるという事なら、私のケースは当て
    >はまらないという事になるのでしょうか。

     http://www.nikkei.co.jp/kansai/news/26131.html

    これですよね？
    ただ、この方は施行後であり、居住年数も1年未満と少なく、保証金から
    8割引かれた上、補修費を請求されるというごうつく家主だったみたいで
    すね。


    >当てはまらないとして、「当該保証金の意味を私は勘違いしていた。保
    >証金という名前からして、何を保証しているのか明らかにしたい。礼金
    >的意味合いならば、契約締結時に宅建主任者が詳しく説明すべきだが、
    >説明を受けてない。（契約時の会話の証拠は有りませんが）」と主張し
    >裁判で勝つ可能性はあるのでしょうか。

    判決でも、『敷引制度そのものは「長年の慣行で必ずしも不当とは言え
    ない』との事ですから、全く無謀な制度というわけではありません。

    また、たった数ヶ月の居住であった場合でも、原状回復費用がゼロ（退
    去時に預けた保証金が全額戻ってきた）という判決は出ていません。
    相談者様が、8年居住（日焼け等以外家具の移動や、カーペットのシミ、
    タバコの跡などがある可能性）こぶし大の壁の損傷などを考えると、10
    万程度は請求される可能性があります。

    ですので、敷引が裁判で100％認められ30万円戻ってきても、裁判費用＋
    弁護士費用だけで足が出る可能性があり、プラス、自己負担分を払わな
    ければならなくなり、そうなるとこのまま戻ってこないであろう25万円
    と大差なくなってしまいます。はっきり言って割があいません。（もち
    ろん裁判の為の関係書類、手間ひまは別途必要です。）

    ですので、全額返ってくる可能性が低い30万円を争い、後で自己負担分
    （10万程）弁護士費用などを支払うより、こぶし大の損傷を含む原状回
    復費一切として敷引に含む方向に交渉してみてはいかがでしょう。
    その際、決裂した場合は訴訟をする構えである事を伝えてみては。


    >また、契約締結時に私が法学部の大学生であったことは不利にはたらく
    >のでしょうか。

    全く関係ありませんのでご安心を。