案件名                                           2005/11/17 配信
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    家賃を滞納したまま行方不明になった借主の荷物を処分したい
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    患者名   ハンドルなし      担当医   mica  先生
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    ●患者問診より●

    初めまして。
    困ったことになりまして相談させて頂きます。

    私は、アパートを所有していまして、ある方（以下A）と賃貸借契約を締
    結しました。
    はじめは、家賃を滞納することなく問題はなかったのですが、2ヶ月前か
    ら連絡不能となり、現在に至るまで連絡が取れず、家賃も滞納中です。
    その為、Aの保証人となった方に連絡した所、実在しない住所で、電話番
    号も虚偽の物でした。
    A自身の氏名も虚偽で、働いている所も何もかもが虚偽表示と判明しまし
    た。
    契約を締結する際、免許証や保険証などで本人確認を怠ったこちらにも
    非を有していることはわかっています。しかし、この虚偽表示に対して
    私は善意の契約者であります。

    元々、Aとは仲介業者を挟んでの紹介ではなく、知り合いの知り合い（直
    接の知り合いではない）という形で契約しました。なので、相手を信用
    して保証人の方とお話しすることなく、契約を締結してしまいました。
    紹介してくれた方に対しても、私と同じように偽名で通していた様です。

    私は、Aに対しての債権者であり、債務不履行に基づき保存行為の為、部
    屋を開けたところ、荷物が半分程なくなっていました。
    既に、電気、水道、ガスが止まっている上に、郵便物もかなり溜まって
    いる為、夜逃げではないかと推定できます。
    私以外にもAに対し債権を有している方が多々いる為、1週間に1人の割合
    で私の所に訪ねてきます。私自身、行方が分からないので、こちらも探
    していると返答して、帰っていただいております。

    このままの状態で、Aが見つからなかった場合は、私としても家賃2ヶ月
    分+αの損害を被ることになり、堪ったものではありません。
    少しでも早く他の方に部屋を貸せればと考えています。

    そこで相談です。
    この場合による契約は解除出来るかどうかは既知なのですが、部屋に残
    されたAの所有物をどうしたらいいのかがわかりません。
    法律に無知な私にお力をお貸しください。よろしくお願い致します。



    ●担当医所見●     mica  先生

    くれぐれも勝手に処分してはいけません。
    賃借人がどうもヤヤこしそうなので、ひょっこり出てきて「ダイヤがな
    くなった。」「金庫がなくなった。」などと騒がれると困ります。
    訴えられるといくら滞納家賃があるとはいえ、負ける可能性があります。

    正当な手続きとしては、「公示送達」→「明渡命令」→「執行」→「動
    産保管」→「処分」となります。

    まず、賃借人は行方不明で契約解除を伝えられないので、公示送達を使
    います。
    簡易裁判所へ行き申し立てをします。
    すると、裁判所の掲示板に「借家契約を解除します。」という内容を掲
    示してもらえます。まあ見ていないでしょうけど、「ちゃんと言いまし
    たよ。」ということを証明してもらう手続きです。

    これで、とりあえず借家契約を解除できます。
    その後、荷物の処分・・・といきたいところですが、その前に明け渡し
    を求める必要があります。

    明渡しと滞納している家賃を支払うよう訴えて、勝訴の判決をもらいま
    す。（ご相談のケースですと100％勝てます、当たり前ですが。）
    判決をもらって、ようやく荷物の処分の訴えにうつります。（この判決
    だけでは処分できません。）
    滞納した家賃を債権として、置いていった荷物の動産執行の申立をして、
    はじめて処分が可能になります。

    昨年の改正で、目的外動産の即日売却手続が可能となってます。この制
    度を利用できるなら、明け渡し催告時の期日で処分できるようです。
    ただし、mica自身、この制度を利用したことがない上、動産目録の作成
    など手続きが必要であり、このあたりは弁護士に相談してみた方がいい
    と思います。

    いずれにせよ、手続きに費用も時間もかかります。
    ですので、何としても賃借人の親類や実家の連絡先を見つけて、処分の
    了解を取った方が早いです。

    ちなみに、数回夜逃げされてますが、ちゃんと手続きをふんだのは1回き
    りです。なぜならば、費用も結構かかるし時間もかかるし面倒くさいか
    らです。

    以下の方法は、あくまでも「たまたま」成功してるケースで、相談者様
    の件にあてはまらない場合がありますので、くれぐれも真似されないよ
    うに。

    まず、保証人や親族に連絡をとりそれでもとれなかったら、鍵を変えま
    す。ここで、3ヶ月寝かせます。
    倉庫がありますので、そこへ全部移動します。これは引っ越し屋を使っ
    て、領収書ももらいます。（特に意味なし）ここで1年寝かせます。

    そして、何となくもう来ないだろうという雰囲気で、粗大ゴミに分けて
    出します。といっても、市の粗大ゴミ収集1回につき5、6点までしか無料
    で出せないので、処分にも半年以上かかります。ここまでで、だいたい
    2年かかります。

    そこで、元住人が舞い戻ってきて、「俺の荷物を返せ。」と言ってきた
    事は一度もありません。 
    しかし、倉庫に移動しても、全て処分するまでは、空室のままにします。
    新賃借人とトラブルになると困るので。

    どちらにせよこの方法は、あまりお勧めはできませんので、参考まで。