 |
案件名 2007/05/22 配信
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
ワンルームマンション経営について
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
患者名 ハンドルなし 担当医 ぶりんだ 先生
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
●患者問診より●
いつも楽しく拝見させていただいています。
自分ではうまく判断出来ないので、相談させていただけないでしょうか。
ひょんなことから、ワンルームマンション経営のセールスマンと会うこ
とになりました。
地方在住でサラリーマンの私に、東京都足立区内の某駅まで徒歩8分の、
新築ワンルームマンション（2,300万円くらい）を35年ローンで購入して
欲しいとのことでした。
35年間家賃保障をし、ローン返済額から家賃収入を差し引いた、17,000
円を毎月私が支払い、35年後には、マンションが自分のものになるとい
うもので、途中の転売もOKとのことでした。
大家である私が支払うお金は、月々の支払いの他、下記の通りです。
・耐用年数が過ぎたエアコン等の電化製品の取り替え代
・入居者が敷金をクリーニング費用に充てない場合のクリーニング代
の一部
・税金
また、税金については、私が給与から支払った税金の還付で何とか賄え
るそうです。
また、セールスマンは「会社が倒産した場合も他の会社を紹介するので、
家賃保障は最後まで続く」「デメリットがない」と言っていました。
強いてデメリットを挙げるなら「地震で全壊した場合はローンが直接
降り掛かってくる」ことくらいだそうです。
セールスマンに「あなたは何部屋購入したんですか」と質問したところ
「セールスマンには、マンションが買えるほどのお金を銀行が貸してく
れない。買いたくても買えない」と言っていました。
また会社の利益（手数料等）についてもちゃんと説明してくれましたし、
35年後のマンションについて、東京では需要がある、と言っていました。
さらに、2,300万円のローンについては「実績になるので、新たに現金の
借り入れ（自宅を新築する際の住宅ローン等）も出来る」と言っていま
した。
月々17,000円の支払いでワンルームマンションのオーナーになれるのは
非常に魅力的ですが、実際のところ、2,300万円の借金をするのが不安で
す。
自分としては断りたいのですが、断る理由（デメリット）が見つかりま
せん。
ワンルームマンション経営について詳しく教えてください。
連休明けにもう一度セールスマンに会います。
どうか、よろしくお願いします。
●担当医所見● ぶりんだ 先生
本当に収益が見込まれる物件なら、不動産屋が直に経営します。
なので、ワンルーム投資はよほど資金に余裕があるか（税金対策等）、
そこに住む覚悟がある位でないとおすすめ出来ません。
まず、家賃保証（一括借り上げ方式）のカラクリについてですが、契約
書を熟読されたでしょうか。
最近は、35年家賃保証等のエサで田舎の地主をアパート（レ●パレス、
大東健●等の安っぽいプレハブハウス）経営に持って行くのが流行って
いますが、35年間同じ家賃を保証してくれるなんて甘い話はありません。
家賃保証契約は借地借家法が適用されるので、不動産屋は保証額の増減
が出来るのです。
賃貸入居者と家主のような関係、と想像すれば良いかと思います。
契約書にあるでしょうが、大体1〜2年で契約更新で、保証される家賃額
がその時々（入居率、周辺の家賃相場等）によって変わります。
常識で考えると分かりますが、築浅の時は少々高値ですが、年月がたつ
と保証額は安くなります。
契約書に最低補償額の記述があれば別ですが、最悪35年後には保証額が
1,000円になる可能性もあるわけです。
また、家賃保証契約の場合、敷金礼金は家主に一切入りません。
そして大抵免責期間を設けてます。
大体1〜2ヶ月でしょうが、この免責期間は家主に賃料が一切入りません。
たとえば6月から入居者がいても、家主に家賃が入るのは、免責期間1ヶ
月なら7月から、2ヶ月なら8月からになります。
入居者がいなくても同じです。
要は不動産屋に都合のいいように出来ているわけで、その物件が立地、
設備等において本当に価値のある物件なら、家賃保証を利用しない方が
利益が出る場合があります。（利益が見込まれる立地ならこういった投
資物件にはなりませんが）
>耐用年数が過ぎたエアコン等の電化製品の取り替え代
>入居者が敷金をクリーニング費用に充てない場合のクリーニング代の一
>部
まず、購入時の諸費用はどうなってますか。
登記代、諸費用、頭金等と、結構掛かりますよ。
35年ローンは変動金利でしょう。現在の1〜3％代という異常に安い金利
が何十年後も続くとは限りません。（つい10〜15年くらい前までは8％と
かだったのですから）
変動金利の場合、支払額が大幅にアップすると思っておいた方が良いで
しょう。
また、ローンに加え、管理費、修繕積立金の支払いは計算に入っておら
れますか。
固定資産税よりそちらの方がはるかに負担が大きいです。
35年という長期保有になりますので、修繕積立金は相当掛かります。
エアコンだけを計算に入れられてるようですが、給湯器から浴室換気扇、
浴槽、キッチンなど水回りがそのまま20年持つと思われますか。
35年後、とまで言わなくても、20年後のその物件を想像してみましょう。
またマンションの外壁、エレベーター、照明など大規模修繕の費用も別
途必要になります。
月々の管理費、修繕費、金利の上昇分、家賃保証額の変動を考えると、
最低月々のローン支払の2倍程度の出費があるのではないでしょうか。
>2,300万円のローンについては「実績になるので、新たに現金の借り入
>れ（自宅を新築する際の住宅ローン等）も出来る」と言っていました。
売るために嘘ばかりつく悪徳営業マンの典型ですね。
その悪徳営業マンが銀行の審査に精通してるわけではなく、売りたいが
ために適当なことを言っているだけです。
サラ金の借り入れと同じように、あくまで相談者様の属性で判断するわ
けですから、ホワイト情報があれば住宅ローンが複数組める、なんてこ
とはありません。
銀行の抵当に入ってるワンルームは資産とは呼べません。
今後ローンを組む際にも、既に住宅ローンがあり月々の支払いに足が出
ている（給与から補填している）状態での申し込みするというは、足手
まとい以外のなにものでもありません。
確実に新規ローンの審査に響くでしょう。
>自分としては断りたいのですが、断る理由（デメリット）が見つかりま
>せん。
上記の理由から、デメリットだらけでメリットはほとんどありません。
「要らない」と言えばいいのではないでしょうか。
余談ですが、義父がアパート経営の営業に引っ掛かりました。
前述の田舎の地主を狙うプレハブアパート営業マンです。
ローンの審査まで行ってたので、契約反故にするには違約金が掛かりま
した。
関わってしまうと相当しつこく、うっとおしいです。ご注意ください。
|