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案件名 2007/06/22 配信
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土地の運用について
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患者名 ハンドルなし 担当医 ぶりんだ 先生
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●患者問診より●
いつも拝見させていただいております。
さて、前々から気になっていることがあるのですが、周りに相談出来る
相手もいないため、ご教授願いたいと存じます。
現在田舎に住んでおり、土地を保有しているのですが、土地の運用で迷
っております。
私は50代で、先が長くありません。妻とも離婚しております。
息子を2人引き取っておりますが、1人は重度の障害を負っていて普通の
生活が送れず、今は養護学校に併設された施設に入っています。
彼の面倒を私1人で看ることは不可能なので、今後民間の施設に預けるつ
もりなのですが、私が退職後も、その費用を払い続けることが出来るか
不安です。
私が保有する住居を含めた土地3ヶ所の評価額が1億5,000万円となってお
り、出来ればそれを全て売らずに、息子に相続したいのです。
そこで、保有している田圃約500坪のうち、親から相続する際に、田圃と
して残しておくように言われていない約240坪を運用して、退職後も収入
を得ようと考えております。
ちなみに、車、住居のローン、クレジットカードのキャッシング含め、
ここ数十年は借金をしたことがありません。
10年ほど前に、会員証とセットになっていることを知らず、サラ金のカ
ードを作ったことはありますが、数年前に一度も利用せず解約しました。
土地は、
・公立小学校の目の前（生徒数は1学年100人程度）
・JRの駅から数百メートル（歩いて5分程度）
・大型スーパー等が建つ市街地まで歩いて1分程度
という、住んでいる地域の中では立地条件は良い方だと思います。
現に周りにはサー○スを始めとするマンションが数棟建っており、地元
の不動産屋、大東○託、穴○工務店、レオ○レスを始め、勧誘も多く来
ている状況です。
しかし、どこを選べば良いのか、または別の方法にした方が良いのか、
私には見当も付きません。
相続税対策（ローン、借金？）になり、なおかつ収入が得られる方法、
障害者を対象にした優遇制度等々があればそれを含めた活用方法をご存
知の先生方、わかる範囲内で結構ですので教えてください。
よろしくお願いいたします。
●担当医所見● ぶりんだ 先生
土地の有益な運用方法ですが、プロでも失敗することがあり、充分な調
査と慎重さが必要です。
ここ、激裏クリニックという限られた場で適切な回答をつけるのは難し
いですね。
しかし、一つだけアドバイスを・・・
>地元の不動産屋、大東○託、穴○工務店、レオ○レスを始め、勧誘も多
>く来ている状況です。
>しかし、どこを選べば良いのか、または別の方法が良いのか、私には見
>当も付きません。
実体験から、上記にあがっている「レ」と「大」は悪徳業者です。
3,000〜4,000万円あれば出来そうな、10世帯くらいのちゃっちいプレハ
ブアパートを、8,000万円位の工事費で建ててきます。
まず工事費でぼったくるわけです。
「レ」には10年間家賃保証がありますが、その後は2年ごとの更新です。
確実に保証家賃は下がります。
大抵の家主は自己資金がほとんどないので、まるまる銀行から借り入れ
ることになります。
「レ」は当初1〜5年間の家賃を前払いしてくれる制度あり、それを利用
することによって銀行からの借り入れを減らす、というのがウリですが、
どちらにせよ30年〜長期のローンです。
勿論ぼったくり工事で建てた建物は30年も持ちません。
建物が悪い（壁が薄い、音が響く等）上に、さらに入居者からもぼった
くろうとするので、入居者とのトラブルも多いです。
家賃保証している「レ」社がつぶれれば一巻の終わりです。
後述しますが、2月には他施設の手抜き工事がバレて株価急落してました。
「大東○託」も同じ手法です。「東○」というのもあります。
一つ言えることとして、営業に来る会社にロクなのはないということで
す。
客が来ないから営業をするわけで、営業マンは歩合給で売ることだけに
必死で、客のことなんて一切考えてません。
また、相続税の相談をするのは、税理士がベストです。
何の責任も持たない飛びこみ営業マンに相談するのは危険です。
絶対に耳を傾けないようご注意ください。
「近くの病院の駐車場の用地を探しています」という言葉に乗った義父
が、いつのまにかアパート契約させられ、結構な違約金を払って解約し
た経験より。
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「レオパレス21が偽装建築」
藤原紀香のCMで知られる不動産会社「レオパレス21」（東証1部）の建物
が手抜き偽装であることが明らかになった。土台と建物を接続するボル
トが打ち込まれていないなどの違法建築だが、日刊ゲンダイ本紙が取材
を始めると大慌てで補強工事を始めたのである。
耐震偽装のズサンな手抜き工事が明らかになったのはレオパレスがシル
バー事業として昨年3月にオープンした介護施設「あずみ苑 平沢」（東
京・あきる野市）。この建物の内装工事に携わり、手抜きの一部始終を
目撃した三国建築設計工房（本社・藤沢市）はこう告発する。
「コンクリートの基礎と建物の土台を接続するアンカーボルトがまった
く打ち込まれていないのです。基礎の下のスリープ（配管）を補強する
太い鉄筋も入っていない。補強筋がないと強度不足で小さな地震でもコ
ンクリートが崩れてしまう。窓のサッシも木造建築用の安物で規格外。
耐震偽装以前に、明らかな建築基準法違反です。非破壊検査を実施すれ
ば鉄筋やアンカーが入っていないことは一目瞭然。この施設は建て替え
るしかありません」
（2007年02月11日）
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