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案件名 2007/09/01 配信
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自己破産時の持ち家の任意売却にともなう諸費用について
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患者名 ハンドルなし 担当医 mica 先生
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●患者問診より●
激裏スタッフの皆様、いつも有用な情報をありがとうございます。
今回は私が相談したいのは、自己破産時の持ち家の任意売却にともなう
諸費用についてです。
2005年10月に会社2社を破産させ、連帯保証人として自己破産を選択し準
備にかかりました。同時に弁護士と相談の上、住宅ローンの支払いをや
めました。
同年11月から弁護士管轄の「自己破産準備」にかかり、住宅金融ローン
も、借り入れていた当時の三菱東京銀行を通じて「支払いを停止する」
旨の連絡をしました。
そして翌年4月4日に破産宣言を行い、同年7月7日に免責決定がおりまし
た。
持ち家に関しては、家は私の名義、土地が義父の名義になっており、管
財人の代理人に対し「土地は売らない、貸さない」と義父が言ってくれ
たので、債権放棄をしてくれました。
前置きが長くなりましたが、ここからが本題です。
住宅金融公庫のローンは2000年3月に2,120万円を借りており、当然家屋
は住宅金融公庫に担保設定されておりました。
同時に家の建っていた、義父名義の土地（145坪）も担保提供を求められ、
併せて担保設定されておりました。
住宅金融公庫は競売でも何でも好きに出来るようですが、近年はトラブ
ルを避けるため持ち主が任意に売却し、その中から残債を整理するとい
うのが主流のようです。
私の場合、2005年10月時点での残債が1,536万円、そして2006年4月4日ま
での利息（契約利息 年2.2％)が約18万円、そして2006年4月4日〜2007年
8月23日までの遅延損害金（14.5％）が約308万円ということです。（合
計1,862万円です）
要は、売れた代金（8月23日に売却が決定しています）の3,000万円から、
1,862万円は無条件によこせということらしいです。
勿論全ての責は自分にあり「法律と契約に従って執行する」と言われれ
ばそれまでの話なのでしょうが、最初はある程度の価格で売り出したモ
ノを、時間と共に焦って最終的にはかなり割安に売却し、しかも手元に
はその間の生活費を身内や友人への借り入れがあり、また妻名義のクレ
ジットカードでの生活等、それら全てを解消しても1,000万円以上の赤字
になってしまいます。
「この1,862万円を全て払いたくない」というような、子供じみたことは
言いません。
せめて遅延損害金の利息を5〜7％に負けてもらうことは出来ないでしょ
うか。
また一番大事な点ですが、免責を受けてホッとしていたとき、忘れた頃
の11月末に住宅金融公庫から手紙があり「このように任意売却をしてく
ださい」ということでした。
このとき遅延損害金の存在を初めて知り、この時点で遅延損害金は150万
円になろうとしておりました。
無知だったと言えばそれまでですが、この時点での150万円は支払う義務
がないように思えます。
仮に訴訟を起こし、住宅金融公庫に納めるべき元金と契約利息を供託し
争ってみたところで勝ち目はあるのでしょうか。
余談ながら、私は鬱病により精神障害3級の認定を受けており、会社勤め
は無理との診断を受けております。
実際にサイトの運営やコマース事業で収入を得ておりますが、前々期、
前期とも会社が大幅な赤字で昨年の年収もゼロです。
つらつらと長いこと書いて参りましたが、なにか良いお知恵がありまし
たらよろしくお願いいたします。
●担当医所見● mica 先生
以前は知人友人を占有屋に仕立てあげ、明渡し訴訟で引っ張りつつも立
退料でちょい生活費を稼ぐのが王道でしたが、3年程前に短期賃貸借保護
制度が廃止され、半年しか引っ張れなくなってしまいました。
しかしこれも話がオチてない場合に使えるのであって・・・。
>せめて遅延損害金の利息を5〜7％に負けてもらうことは出来ないでしょ
>うか。
売約先まで決まり、最後まで話が進んでる今、それは厳しいでしょう。
また「負けてもらう」交渉が可能なのは、全額もしくは遅延分一括返済
だとか法的手続き（個人再生やら他の債務を含めた任意整理）の時に使
えるのであって自己破産の後処理で「負ける負けない」の交渉をしても
相手には何のメリットもないので、まず無理です。
>このとき遅延損害金の存在を初めて知り、この時点で遅延損害金は150
>万円になろうとしておりました。
>無知だったと言えばそれまでですが、この時点での150万円は支払う義
>務がないように思えます。
うー、その解釈はキツいです。
契約書にも遅延損害金について定めてありますし、元金と合わせて請求
が行っていたはずです。
>仮に訴訟を起こし、住宅金融公庫に納めるべき元金と契約利息を供託し
>争ってみたところで勝ち目はあるのでしょうか。
14.5％遅延損害金は消費者契約法の範囲内で何の問題もありません。
ですので、勝ち目はありません。
なんらかの嫌がらせの手段として訴訟をするというのもアリかもしれま
せんが、相談者様の負担も相当なものになります。
確実に負けますから今以上に精神的、金銭的にしんどい結果になると思
われますのでおすすめ出来ません。
サラ金とか何らかの支払いに関してでしたら、年率14.6％を超える部分
は、契約書に書いていても消費者契約法第9条第2号の不当条項に該当す
るため無効と主張出来るので、法的手続きというのはありですが。
なんとかゴネる、もとい相談者様に有利に交渉する機会は幾度かあった
はずです。
とはいえ、こちらが明らかに不利な状態で百戦錬磨の金融屋や不動産屋
を相手に交渉するのはなかなか骨が折れることです。
相手の言い分をずっと素直に聞いてしまった結果が今ですから、最後の
最後になって交渉するのは今までの流れから見ても現実的ではないです
し、それ以前に相談者様の性格上相手とやり合うということ自体が難し
いのではないかと思います。
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