案件名                                           2007/10/16 配信
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    中古物件を貸して新築物件のローン支払いの負担を減らしたい
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    患者名   ハンドルなし      担当医   ぶりんだ  先生
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    ●患者問診より●

    住宅ローンの金利も上がり、新築のマンション、家を買われた方の負担
    はかなり大きくなりました。
    私は現在賃貸を借りていますが、家賃が勿体ないので物件の購入を考え
    ています。

    まずは新築ではなく1,500万円くらいの中古物件を買い、10〜13年で支払
    いを終わらせてから新築の物件を買おうと考えています。

    中古で購入した物件は賃貸で貸し、新築の支払い負担を減らし、短期間
    で済ませようと思うのです。
    もし新築の支払いが出来ずに手放しても、中古の物件は手元に残るので、
    最初から新築を買うより良いと思います。

    もし他に物件の購入に良い方法があれば教えてください。



    ●担当医所見●     ぶりんだ  先生

    賃貸に出すことが前提ですので、都心、駅近は必須条件ですね。

    例えば大阪市内、地下鉄線の駅近物件で1,500万円前後となれば、場所に
    よりますが、30〜40平米のワンルームや1Kだと築5〜10年、50〜60平米の
    2LDK以上だと築20年は超えます。
    大規模修繕や諸費用大幅値上げの可能性が出てきます。

    勿論ローンの支払いとは別に管理費等が月2〜3万円（物件によるのであ
    くまで目安です）掛かります。
    大ざっぱですが1,500万円を13年（固定3％）で借りると、月々の支払い
    は約11万円、総支払額は約1,800万円、これとは別に諸費用その他が安く
    見積っても200万円、さらに13年間の維持費312万円（管理費のみ、月2万
    円で計算）で、合計約2,312万円掛かる計算になります。（固定資産税、
    火災保険等も含めるとさらに掛かります）

    晴れて13年後ローンが終わり賃貸に出すとして、入居者がつくのか、家
    賃相場はいくらなのかはその時にならないと分かりません。
    13年後の競合物件や立地環境によりますが、物件は確実に古くなるので、
    現在の家賃相場より下がると思っておいた方が良いでしょう。

    購入時築20年の2LDKの場合、賃貸に出す時は築30年ですから、大甘に見
    積もって賃料12万円（管理費2万円込み、実質収入10万円）で計算すると、
    約2,300万円を突っ込んでいるので利回りは約5％、これが最高値でしょ
    う。
    賃料10万円だと約4％で、賃料8万円だと約3％です。

    これに固定資産税、火災保険、空家のリスク、大規模修繕の可能性を考
    えると利回り3〜5％ではとても割が合いません。
    リスクを考慮すると、8〜10％はないと個人だとしんどいと思います。

    また入居者がつかない場合は、固定資産税や管理修繕費ばかり掛かって
    新規住宅取得の足手纏いになってしまいます。

    一生住むつもりでない、半分投資のような状況での中古マンション購入
    はおすすめ出来ません。
    中古マンションは一生住むつもりか、一括で買える程余裕があり、完全
    に投資と割り切るか、はたまた税金対策等でないと素人の個人が大枚は
    たくにはキツイです。

    2000年以前の物件は耐震基準も古く、外装、エレベータ、配管等の大規
    模修繕が必要（一戸あたり負担額50〜100万円が必要になったり）なのに
    入居者の声が合わず、メンテされずに放置、高齢者と空家ばかりのスラ
    ム化の可能性もあります。
    築20年以上の中古マンションは、ハッキリ言ってババ抜き化しています。

    よーく検討されることをおすすめします。