案件名                                           2008/05/14 配信
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    複数のマンションを購入したい
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    患者名     匿名希望        担当医   mica  先生
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    ●患者問診より●

    【現在の具体的な状況】
    昨年の12月に2,300万円のマンションを購入しました。
    ローンはまだ35年たっぷり残っています。

    【抱えてる問題／困っている事】
    そこでもう1つマンションを購入して、最初に購入した方のマンションを
    賃貸にして、家賃収入が入るようになれば良いなと思っています。

    頭金はほとんどゼロに近い状態です。
    私は会社員で8年勤めており、年収は450万円です。

    最初にローンを組むときは何も問題ありませんでした。
    今ローンを組んでいるのは中央三井信託銀行です。

    【何を聞きたいのか】
    ローンの支払いが残ったままでも、さらにマンションを購入することは
    可能でしょうか。
    よろしくお願いします。



    ●担当医所見●     mica  先生

    サラリーマン、年収450万円、残債2,300万円、頭金ゼロで「もう1軒ロー
    ンを組めますよ」というのは「死ね」と言われてるのと同じです。

    目的は何でしょうか。
    税金対策でもなし、副収入でしょうか。
    利回りの計算はどうなっているのでしょうか。

    例えば1,500万円の中古マンションを35年ローン（4％固定）で組むと、
    月々約65,000円の支払いになります。

    65,000円＋固定資産税、修繕費積み立て、管理費が掛かりますので、少
    なめに見積もっても月々10万円ほどの支出が必要です。
    購入時の諸経費や空室リスクは除外して、最低限これだけです。

    さて相談者様がお考えになる1,500万円の物件とは、どのようなものでし
    ょうか。
    その地域によりますので、築年数、広さ、設備等はまちまちでしょうが、
    大阪なら駅近、築10年のワンルームくらいでしょうか。

    利益を月2万円と考えると家賃は12万円。これでは入りません。
    ギリギリラインの10万円でもきついでしょう。
    築10年の状態でこうですから、ローンの終わるころ（築45年）には、家
    賃がどれだけ下落し、修繕費がどれだけ高くなってるか、もうお分かり
    だと思います。

    サラリーマンの方が不動産投資するなら、課税所得が900万円（所得税＋
    住民税が一気に上がるライン）以上ないとメリットはありません。

    課税所得が900万円ということは、実際の年収は1,100万円くらいでしょ
    う。

    今現在2,300万円のローンがあるのなら35年、年3％なら月々9万円程の支
    払いになると思います。

    もし投資物件に空きが出れば、2件のローンの支払いは15.5万円＋修繕費
    管理費で月20万円は超えるでしょう。

    年収450万円ではもって数ヶ月でしょう。
    空室と破綻があまりにも直結しすぎです。ご一考ください。