 |
案件名 2008/08/02 配信
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
不動産投資資金を調達したい
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
患者名 A2O 担当医 mica 先生
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
●患者問診より●
【現在の具体的な状況】
私の父の友人が事業に失敗して、もうすぐ破産をする予定です。
以前、父の事業が資金繰りで困っていた時期に、その友人が店舗付の事
業用地（店舗＋駐車場）を父の会社より購入して、助けていただきまし
た。
しかし今は、もともと父の所有であったその物件も銀行に差し押さえら
れている状況です。
父が銀行（債権者）と交渉し、1億5,000万円から5,000万円で担保を解消
出来るところまで持ってきています。
一応、父のほうで5,000万円の資金を用意出来るということなのですが、
今までの経緯から行くと当てになりません。
ちなみに父の会社も今後、営業譲渡後に清算する予定です。
店舗については、昨年より父が運営しており、ある程度の収益がありま
す。
漠然とした内容ですが、下記のような店舗です。
評価額：7,000万円弱
売上高：7,000万円弱（2007年度実績）
用地 ：1,000坪程度
特徴 ：有名な観光地にあり、観光客は増加傾向
この他、10,000坪程度の用地が別口で任意売却することとなっており、
その用地とこの店舗を合わせて、2億5,000万円程度での購入したいとい
う話も来ております。
しかし、私の父が主体となって話を進めているため、こちらにとっては
有利な状況です。
【抱えてる問題／困っている事】
私としては、この物件を5,000万円で購入出来ることを非常に魅力的に感
じており、個人として店舗＋駐車場部分を購入し、父の会社へ貸し付け
る形にしてはどうかと考えています。
私は社会人になってまだ5年目で、年収自体も400万円強と少ないため、
収益還元法を用いる等を検討しましたが、詳細について掴みきれていま
せん。
最終的には、専門の方に相談するつもりですが、ある程度の方針やどの
ような方法が考えられるか、また激裏的視点での知識を得たく今回相談
させていただきました。
ちなみに私には信用関連の事故等はございません。
【何を聞きたいのか】
下記の4点をご教授願います。
・どのような資金調達方法が考えられるか。
・どの程度の資金を調達出来るか。
・金利はどの程度になるか。
・調達までの期間はどの程度かかるか。
非合法的なことは出来ませんが、個人での借り入れが出来ない場合、会
社設立等も視野には入れています。
よろしくお願いします。
●担当医所見● mica 先生
>どのような資金調達方法が考えられるか。
事業主（お父様）が事業ローンを組む方が通りやすいのではないでしょ
うか。
減価償却、利息、税金等は経費で落ちますし、銀行にも話が通りやすい
でしょう。
相談者様がローンを組む場合、当然ながら一般の住宅ローンは組めず、
アパートローンか事業用ローンを組むことになります。
ですのでサラリーマンには大きなメリットとなる、住宅ローン控除を受
けることは出来ません。
勿論不動産所得の必要経費として処理出来る部分はありますが、ローン、
固定資産税、修繕費用が必要となってきます。
>どの程度の資金を調達出来るか。
中古物件ですので、融資額が減額されます。
ですので自己資金が必要となります。
はっきり言って自己資金がいくらあるかで、ローンの可否が判断される
ことと思われます。
基本的に銀行等のアパートローンは、土地自己所有の上での審査が主で
すから、自己資金がない、低い場合相当厳しいです。
>金利はどの程度になるか。
個人向けの土地所有ありのアパートローンはだいたい3％程度ですから、
土地所有なしの場合、それ以上、4〜5％からになるのではないでしょう
か。
5,000万円を借り入れ、30年3％で組んだ場合、月々の支払いは20万円を
超えます。
賃料の相場が不明のため何ともいえませんが、月10万円で貸し付けると
して持ち出しは月10万円、さらに固定資産税に維持費が掛かってきます
ので、これでは融資は下りません。
自己資金2,000万円、借り入れ3,000万円で上記条件ならば、月々は12万
円ほどの支払い、持ち出し2万円となり、可能性はゼロではなくなります。
会社設立等しても実態が伴わないわけですから、融資に有利になる可能
性はあまりないです。
設立にかかる費用、時間、手間を考えると意味がないような気がします。
具体的な内容が省かれているためずれた回答となっているかもしれませ
んが、この文面だけでは相談者様への融資は厳しいかと思われます。
賃貸借契約はどうなってますか。
抵当がついていない、抵当権設定前に結ばれているものであれば、賃借
権がありますから、新しいオーナーに立退料等を請求出来ますが・・・
|