案件名                                           2008/08/11 配信
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    マンションの駐車場使用権をめぐるトラブルについて
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    患者名     parkingoo       担当医   魔笛序曲  先生
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    ●患者問診より●

    【現在の具体的な状況】
    5年前に「駐車場利用料はかからない」という条件で、10世帯の中古マン
    ションを購入しました。
    地上共用部分に5台分の駐車場があり、私の世帯も含む5世帯が使用権を
    持っております。

    ところがある日マンションの集会で、駐車場の使用権を持たない世帯の
    おばさんが「駐車場を専有している人たちは管理費なり何なりを多めに
    払ってもらわないと困る」と騒ぎ始めました。

    どこぞから聞きつけた情報を元に「弁護士に相談した」「不公平を正す
    必要がある」だのと主張していました。

    参考
    http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070918/511431/


    【抱えてる問題／困っている事】
    おばさんの気持ちもわからなくもありませんが、私たちのほうも、こん
    な動議を持ち出されるとは全くの予想外でした。
    このような不満は、購入時に個人が解決すべきことではないかと思いま
    す。

    彼女は周囲の駐車場使用権を持たない住民を焚きつけて、月々25,000円
    を管理費として上乗せしようと、決議に向けて動いています。

    各々にローンの返済計画もあります。
    「月々の費用はかからない」ものと聞かされて、駐車場使用権つきのマ
    ンションを購入した私としては、到底承服出来ません。
    契約書のどこを見ても、駐車場使用権について別途支払を定める文言は
    ないからです。

    しかし他の駐車場用権を持つ住民は震え上がっており「幼い子供もいる
    状態では5,000円を払うのがやっとです。何とかそれで勘弁していただけ
    ないでしょうか」と連名で手紙を書き、全戸に投函したりしております。

    【何を聞きたいのか】
    激裏会員としては、ここで一矢報いずしてなんぞやと思います。

    おばさんらの動議が議決出来ないようする方法はないでしょうか。

    強行採決された場合でも、私としては支払を拒否していくつもりですが、
    その場合、議決権を剥奪されたり、延滞料を請求したりの圧力をかけて
    くるのは目に見えております。

    それらに対抗する術がないものでしょうか。

    孤軍ですが、激裏の諸先生方のお力をお借りしたいと存じます。
    お知恵をお貸しください。よろしくお願いします。



    ●担当医所見●     魔笛序曲  先生

    店舗と住居と相違はありますが、過去判例より

    http://www.osakacity-mansion.jp/mankan_hanrei_09.html

    >本件分譲経緯として、他の区分所有者らにおいて、Yが営業に必要な駐
    >車場等設備を自己負担で設置し、その敷地・床部分を無償使用すること
    >を承知の上マンションを購入している点を付加し、現にYが無償で設備
    >を使用してきたことも考慮し、通常の賃貸借賃料相場を基準に使用料を
    >課するのは過大な要求であるとして、事実上営業断念という事態を招来
    >しているから有償化決議による使用料は社会通念上相当な額とは認め難
    >いとした。 


    争う姿勢で交渉するのであれば、上記判例は参考になるのではないでし
    ょうか。

    おばさん達が駐車場がないことを前提に購入し、相談者様らは駐車場を
    無料で使えることを前提に購入しているのなら、25,000円という周辺の
    相場価格的な管理費の増額は認められないでしょう。

    上記判例からも、

    >近隣相場賃料ではなく諸般事情を踏まえかなり低額を認定しました（ex.
    >駐車場につき避難通路になっていて他への賃貸が困難といった点も考慮
    >して、相場の約5分の1程度の額を認めています）

    とのことで、他の専用使用権を持ってる居住者の方が言われる5,000円が
    妥当な金額となります。

    店舗と住居という違い、その他の事情も違うでしょうから一概に当ては
    めることは出来ませんが、参考までにどうぞ。

    おばさん達が「駐車場がないことを前提としてマンションを購入」して
    いるのであれば、管理規約を変更しても無効です。
    ただし、そのまま無料で使い続けられるとは言いがたく、周辺の相場よ
    りかなり安い金額での有償化とする管理規約の変更は認められるでしょ
    う。


    >おばさんらの動議が議決出来ないようする方法はないでしょうか。

    話し合いの場があるのなら、上記判例を持って交渉してみてはどうでし
    ょうか。


    >その場合、議決権を剥奪されたり、延滞料を請求したりの圧力をかけて
    >くるのは目に見えております。

    下記のことを伝え、交渉してみてはいかがでしょうか。

    ・裁判となれば管理規約の変更、高額な駐車場使用料は無効になる可能
      性が高い。

    ・上記判例と分譲経過を盾に、駐車場を周辺相場と同価格帯にし、管理
      費の値上げをするのは法的にも認められない。

    ・一方的な変更は裁判になれば無効である。

    ・裁判になれば最高裁の判例が出るまで駐車料（プラスされた管理費）
      は払わない。（ただし現実的には相談者様らが思う金額[例・5,000円]
      を供託する方が無難です）

    ・プラスされた管理費の金額は妥当な金額かどうかは裁判所の判断を待
      つので払わないという理由で専用使用権を喪失させたり、延滞料を取
      るというのは認められない。

    ・圧力をかけ、強硬手段を取るならば裁判する姿勢である。


    強行されてしまうと1年で30万円×今後の居住年数の出費となります。
    今後掛かる費用を考えると、話し合いで決裂すれば、弁護士をたてて争
    っても良いと思います。